登記に関してよくある質問
登記にまつわるよくある質問をまとめました。
建物を新築した時は、不動産登記法により、所有者は１ヶ月以内に建物の表題の登記を申請しなければなりません。
建物の所有権を第三者に対抗（だれに対しても自分のものだと主張すること）するには所有権の登記まで必要になります。新築費用の融資を受け、建物の権利を抵当権を設定（担保にいれる）するには、登記をすることが絶対条件になります。
表題登記は法的に定められた義務になります。
権利の登記は法的義務はありませんが、登記しない不利益は本人が負います。
登記する理由は、最大の財産である不動産の権利関係を誰に対してもわかるように（公示）法務局に保管して、お互いの権利を守りましょうということです。
登記は表題の部と権利の部に分かれております。それぞれの部分に登記することを表題登記権利の登記と区別します。
表題の部というのは、物理的なもの形や大きさを表示します。車の車検証には車の種類や全長や幅、重さ、エンジンの型式が細かく書かれています。それと似たように不動産は登記簿の表題部に建物の場所や種類、構造、床面積等が記載されます。
権利の部というのは、名前の通り権利関係を書き込みます。所有者、抵当権者、地益権、賃借権、その他その不動産に関するあらゆる利害関係が記載されます。
権利関係を書き込もうにしても、目的の不動産が定まっていないようでは、権利主張もできません。
つまり、権利を守る大前提として、対象不動産の性質を正確に記載することが表題登記の目的です。
土地家屋調査士とは表題部の登記の専門家です。
土地家屋調査士試験という国家試験に合格し、各県の土地家屋調査士会に入会しているものが、土地家屋調査士と名乗れます。 不動産登記の表題部の代理申請業務は土地家屋調査士のみに認められた独占業務です。
ちなみに権利の登記の専門家が司法書士になります。
国民の大切な不動産の権利を保護する為、それぞれの分野にスペシャリストがいるわけです。
もちろん本人で登記をすることは可能です。代理業務は土地家屋調査士しかできないだけです。
法務局の登記相談を利用すると親切に教えてくれます。
建物の表題登記に関しては、必要添付書類に建物図面と各階平面図があります。
図面を書くというのが、最大の難関だと思います。学校で図面を書いた経験のある方は、できると思います。
地目の変更と建物の滅失登記は比較的自分でもやりやすい登記だと思います。
ダウンロードコーナーに申請用の書式がありますので、自分で頑張る方はご利用ください。
登記の床面積は不動産登記法、建築確認図面の床面積は建築基準法で定められている為、若干の床面積の違いが生じる場合があります。
建築確認時から設計変更がなく、設計図通りに施工されているようでしたら、融資には問題ありません。
附属建物というのは主たる建物と一体として扱われ、主従の関係をもった建物のことです。
たとえば居宅に対して、物置や車庫、外にある風呂やトイレ等が附属建物と扱われます。
離れの家も主たる建物に対して附属建物といえます。
附属建物は主たる建物と同じ一つの登記簿で扱われ、権利の登記の及ぶ範囲も同一になります。
借入をする場合で、未登記の車庫や倉庫がある場合、金融機関は未登記の建物を附属建物として登記するように依頼されることが良くあります。
登記出来る建物の要件は、 容易に移動できないように土地に定着し、屋根及び周壁を有し、 不動産として独立して取引の対象となるものでなければなりません 。
基礎がなく地面に乗っかっているだけのプレハブ小屋や屋根だけの建物、周りが壁ではない簡易なビニールハウス等は登記することができません。
三辺が壁になっていて、一辺だけ開口部になっている車庫は登記することが出来ます。
分譲マンションは区分建物として扱われ、土地と建物が一つの登記簿で運用されています。
通常の建物は敷地は土地の登記、建物は建物の登記を分かれていて、それぞれに権利の登記をしますが、分譲マンションは一つの土地を大人数で敷地権という形で共有する為、それぞれ土地の登記をつくると混乱するので、特別に土地と建物の登記を一つにまとめた登記で記録しています。
表題部にあたる部分は、建築者がマンションを一括で登記をするので、改めて表題登記をする必要はありません。売買の時に権利の登記だけ必要になってきます。
滅失登記をしていないと、建物はないのに登記簿上は生き続けます。将来建物を建てるとき等に支障が出る事があります。建物を取り壊して一カ月以内に滅失登記をすることが、法的に義務付けられています。
滅失登記をしないまま登記が残っていると、その土地に新築する場合、登記ができないことがあります。同じ土地の同じ場所に重複して２つの建物は理論上存在しないからです。
滅失登記の申請人は所有者及びその相続人です。所有者が亡くなると手続きが増え費用もかさみますので、将来に問題を持ち越さないように、建物を取り壊したら、すぐに滅失登記をしておくことをお勧めします。
